L’état des risques et pollution concerne la vente et la location, mais seulement si le bien se situe dans des zones exposées définies. La décision utile se joue sur trois points simples, la zone, le bon moment de remise, puis le contenu minimum du document. L’ERRIAL sur Géorisques aide, mais il faut vérifier la cohérence des parcelles, de la date et des annexes avant signature.
À retenir
Un état des risques doit figurer dans le DDT annexé à la promesse, à l’acte de vente ou au bail de location, et il peut devoir être remis dès la première visite quand le bien est en zone concernée.
La définition utile de l’état des risques et pollutions pour décider vite
L’état des risques et pollutions, souvent appelé ERP, sert à informer l’acquéreur ou le locataire des principaux risques et pollutions auxquels un bien peut être exposé. Il s’inscrit dans les diagnostics immobiliers obligatoires quand le bien est situé dans certains périmètres de risques, et il doit alors être annexé au dossier remis au moment de la vente ou de la location.
La situation où l’ERP devient obligatoire pour vendre ou louer
Le point de départ pratique reste la localisation du bien. Géorisques indique que l’obligation s’applique notamment aux biens situés dans une zone réglementée par des plans de prévention des risques, dans une zone de sismicité à partir du niveau 2, dans un secteur d’information sur les sols, dans une zone à potentiel radon élevé niveau 3, dans une zone exposée au recul du trait de côte, ou encore dans une zone soumise à obligation légale de débroussaillement.
La conséquence opérationnelle est simple. Quand votre bien entre dans un de ces périmètres, l’état des risques devient un document à préparer dans votre dossier de vente ou de location, au même titre que les autres pièces obligatoires, mais sans passer par un diagnostiqueur pour le remplir.
Le moment où le DDT doit contenir l’état des risques
Géorisques précise qu’« un état des risques doit figurer dans le dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse et à l’acte de vente ou au bail de location ». Cette phrase donne un repère très concret pour la vente et la location. Le document ne sert pas seulement à informer en amont, il doit aussi se retrouver dans les annexes au moment des signatures qui comptent.
La question de départ
Le bien se situe-t-il dans une zone visée, PPR, sismicité niveau 2 ou plus, SIS, radon niveau 3, recul du trait de côte, débroussaillement
Le bon réflexe
Vous générez un ERP et vous le placez dans le DDT avant promesse, acte ou bail
Le point qui piège le plus
Une annonce et une visite peuvent être concernées avant même la signature, ce qui impose un calendrier plus tôt
Les biens concernés par l’ERP selon la logique location et vente
La logique n’est pas celle d’un type de logement, maison ou appartement, mais celle d’un bien localisé dans une zone de risques. Côté location, Service Public indique que l’état des risques « doit être réalisé en cas de location de toute construction ou terrain, constructible ou non ». Cela élargit le périmètre au-delà du logement classique, tant que la location existe et que le bien se situe dans une zone concernée.
| Situation | Choix | Limite |
|---|---|---|
| La location d’une construction ou d’un terrain, constructible ou non | Un état des risques est à prévoir pour la location | Le document doit être à jour et contenir les informations prévues par le code de l’environnement si vous ne passez pas par le service en ligne |
| Le bien se trouve dans une zone de sismicité à partir du niveau 2 | Le bien entre dans le périmètre d’application indiqué | Le repère porte sur la zone, pas sur l’ancienneté du bâtiment |
| Le bien se trouve dans un secteur d’information sur les sols | La pollution des sols devient une information à intégrer | Le document attendu reste un état d’information, pas un diagnostic de dépollution |
| Le bien se trouve en zone à potentiel radon élevé niveau 3 | Le radon fait partie des informations de risque à transmettre | La source citée vise le niveau 3, elle ne permet pas de conclure pour les autres niveaux |
Attention
Un bien hors zone concernée n’implique pas automatiquement l’absence d’ERP, mais les extraits disponibles ici ne suffisent pas à l’affirmer. La décision fiable doit partir de la zone affichée pour l’adresse ou la parcelle sur Géorisques, puis de la cohérence avec votre dossier de vente ou de location.
La personne qui peut remplir l’état des risques et pollutions sans se tromper de rôle
Service Public donne une réponse directe sur l’auteur du document. « L’état des risques est rempli directement par le propriétaire par le biais d’un service en ligne. » Cela signifie que le vendeur ou le bailleur peut produire le document lui-même, sans délégation obligatoire à un diagnostiqueur.
Géorisques ajoute une précision importante pour éviter une dépense inutile ou un blocage organisationnel. « Contrairement à d’autres diagnostics immobiliers obligatoires, l’IAL ne nécessite pas de recourir à un professionnel agréé. » Dans la pratique, cela vous autorise à préparer l’ERP vous-même, à condition que le document soit complet et à jour.
Le cas où l’ERRIAL suffit et celui où il faut être plus vigilant
Géorisques présente l’ERRIAL comme un moyen de renseigner un état des risques gratuit en vue d’une location ou d’une vente. Cette approche fonctionne bien quand l’adresse est précise et que la parcelle est correctement identifiée, car vous obtenez un document daté et cohérent avec le périmètre affiché.
Service Public prévoit toutefois un autre scénario, celui où vous ne passez pas par le service en ligne. Dans ce cas, « le document doit comporter l’ensemble des informations prévues à l’article R125‑24 du code de l’environnement et être à jour ». Le point clé, ce n’est pas le format, c’est la complétude et l’actualisation.
Bon à savoir
La méthode la plus sûre reste un aller retour simple. Vous générez l’ERP via le service en ligne, puis vous comparez les références obtenues avec celles utilisées dans votre annonce et votre bail ou promesse, adresse exacte et parcelles. La cohérence des identifiants évite les ERP difficiles à accepter au moment de signer.
Le contenu minimum d’un état des risques et pollutions valide avant la remise
Service Public liste des éléments de contenu qui structurent le contrôle. L’état des risques « doit mentionner » la date d’élaboration, le numéro de la ou des parcelles concernées, ainsi que les zones ou périmètres dans lesquels se situe le bien. Ces trois champs donnent une grille de vérification immédiatement actionnable, même sans maîtriser la réglementation en détail.
La vérification en trois questions qui évite l’ERP inutilisable le jour J
La première question porte sur la date. La date d’élaboration figure parmi les mentions attendues, et elle sert surtout à prouver que le document correspond bien au moment où vous informez le futur occupant. Si vous prévoyez une signature à une date ultérieure, la présence d’une date d’élaboration ancienne doit vous pousser à régénérer le document, car Service Public exige un document « à jour » lorsque vous ne passez pas par le service en ligne.
La deuxième question porte sur les parcelles. Le numéro de la ou des parcelles concernées est explicitement attendu. Un ERP qui ne vise pas la bonne parcelle peut devenir contestable dans votre dossier, même si l’adresse ressemble.
La troisième question porte sur le périmètre de risques. Service Public attend l’indication des zones ou périmètres dans lesquels se situe le bien. C’est ce point qui relie l’ERP aux cartes et zonages, et qui permet à un acquéreur ou locataire de comprendre le risque invoqué.
Les prescriptions de travaux et leur place dans le document
Service Public précise que, « pour chacun des plans de prévention des risques dans le périmètre duquel se trouve le bien », le document comprend notamment un extrait graphique situant le bien par rapport au zonage, l’extrait du règlement le concernant, et une information indiquant si des travaux sont prescrits par ce règlement et s’ils ont été réalisés. Ce passage change la façon de vérifier votre ERP. Le contrôle ne se limite pas à cocher un risque, il doit aussi refléter l’existence de prescriptions et leur état de réalisation lorsque le cas s’applique.
La conséquence pour un propriétaire reste très concrète. Quand l’ERP renvoie à un plan de prévention des risques, vous regardez si le document contient aussi ces éléments, et vous vérifiez que l’information sur les prescriptions de travaux ne reste pas muette si le plan en prévoit. Si des travaux existent, leur traitement peut relever ensuite de travaux de mise en conformité, mais l’ERP doit déjà rendre l’information lisible au stade de la transaction.
Les pièces ci-dessous aident à produire un document cohérent et à éviter les allers retours au moment où tout le monde attend la signature.
Le bon moment pour transmettre l’ERP selon le canal annonce, visite, signature
Le calendrier ne se limite pas à l’annexe au bail ou à la promesse. Géorisques indique que le décret d’application du 1er octobre 2022 a instauré deux points qui avancent l’information dans le temps, une mention obligatoire dans l’annonce immobilière et une remise de l’état des risques dès la première visite. Ce double déclencheur change l’organisation des propriétaires et des agents, surtout quand une annonce est publiée avant la constitution complète du DDT.
Dans le même passage, Géorisques donne la mention exacte attendue dans l’annonce. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. » L’intérêt pratique est d’éviter une annonce non conforme dans les zones visées, même si l’ERP n’est pas encore annexé à un document de signature.
| Situation | Choix | Limite |
|---|---|---|
| Le bien est diffusé avec une annonce immobilière | La mention Géorisques doit apparaître dans l’annonce | Le passage cité rattache l’obligation au décret du 1er octobre 2022, sans détailler ici tous les cas d’exemption |
| Le candidat visite un bien situé en zone concernée | L’état des risques doit être remis à la première visite | Le périmètre exact dépend des zones listées dans le même passage, PPR, sismicité, SIS, radon niveau 3, recul du trait de côte, débroussaillement |
| La promesse et l’acte de vente se signent | L’ERP figure dans le DDT annexé à la promesse et à l’acte | Le document doit rester cohérent avec le bien réellement vendu, notamment les parcelles |
| Le bail de location se signe | L’ERP figure dans le DDT annexé au bail | Pour la location, Service Public vise « toute construction ou terrain », ce qui impose de ne pas raisonner uniquement logement |
Le sujet du calendrier dépasse souvent l’ERP, car d’autres pièces suivent des délais différents. Une vue d’ensemble des obligations en location aide à séquencer les documents sans attendre la veille de la signature, et les évolutions réglementaires permettent de repérer ce qui a avancé vers l’annonce et la visite.
La vérification finale avant signature pour éviter un document contestable
Le contrôle le plus utile reste une vérification par cohérence, car les sources disponibles ici donnent des exigences de contenu et de calendrier, mais pas une liste exhaustive de sanctions ou d’exceptions. Trois contrôles suffisent pourtant à réduire le risque d’un ERP jugé inexploitable lors de la vente ou de la location.
La cohérence des identifiants du bien avec la parcelle et l’adresse
Le document doit mentionner la ou les parcelles concernées. Vous comparez ces parcelles à celles utilisées dans vos documents, annonce, bail, promesse. Quand le bien comprend plusieurs parcelles ou lots, l’ERP doit refléter ce périmètre réel, sinon l’information sur les zones ou périmètres risque de ne pas correspondre au bien transmis.
La présence des éléments liés aux plans de prévention des risques
Lorsque le bien se trouve dans le périmètre d’un plan de prévention des risques, Service Public prévoit des compléments, extrait graphique, extrait du règlement, et information sur d’éventuels travaux prescrits et leur réalisation. Le test est simple. Quand votre ERP mentionne un PPR, vous cherchez aussi ces annexes ou champs associés, sinon vous considérez le document incomplet et vous le regénérez ou le complétez selon le mode de production utilisé.
La synchronisation du document avec la visite et la signature
Géorisques indique une remise à la première visite pour les biens en zone concernée, et une annexion au DDT pour la promesse, l’acte ou le bail. Votre ERP doit donc être prêt en deux temps, un exemplaire transmissible dès la visite, puis un exemplaire intégré au DDT au moment des signatures. Si un nouveau tirage intervient entre les deux, vous gardez la version cohérente avec la date d’élaboration et vous évitez les divergences entre la version visite et la version DDT.
Un ERP recevable se reconnaît à sa date d’élaboration, à ses parcelles et à ses périmètres de zones, avec des compléments quand un plan de prévention des risques s’applique. Le calendrier peut démarrer à l’annonce et à la première visite, puis se terminer par l’annexe au DDT lors de la signature.Les sources officielles utilisées
- georisques.gouv.fr — L'information des acquéreurs et des locataires (IAL)
- Service Public — Diagnostic immobilier, état des risques
- georisques.gouv.fr — Géorisques, Accueil - Particulier
La rédaction Immobilier DPE
Nicolas Da Silva
Thermicien de formation et directeur de rédaction, Nicolas explique les rapports énergétiques, les échéances et les décisions de rénovation pour aider les propriétaires à préparer leur projet.
Son parcours et sa méthode de travail
